Anfechtung des Anfangsmietzinses
BGer 4A_554/2019
Das Bundesgericht änderte mit Urteil vom 26. Oktober 2020 die Praxis zur Berechnung des zulässigen Anfangsmietzinses von Wohn- und Geschäftsräumen anhand der Nettorendite.
Nachfolgend wird kurz auf das Verfahren zur Anfechtung des Anfangsmietzinses eingegangen, sowie die neue Berechnungsmethode erklärt:
Grundsätzlich können Mieter die Höhe des Anfangsmietzinses für Wohn- und Geschäftsräume gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a oder b OR als missbräuchlich anfechten und dessen Herabsetzung verlangen. Der anfängliche Mietzins gilt als missbräuchlich, wenn damit ein übermässiger Ertrag erzielt wird (sog. Nettorendite) und der Mietzins nicht orts- bzw. quartierüblich ist. Bei Liegenschaften, welche noch nicht 30 Jahre bestehen, ist in erster Linie auf die Nettorendite abzustellen. Das Bundesgericht änderte nun die Berechnung der Nettorendite wie folgt ab:
- Das investierte Eigenkapital wird neu zu 100 Prozent - und nicht wie bis anhin nur zu 40 Prozent - an die Teuerung angepasst.
- Ebenfalls darf der Ertrag den Referenzzinssatz um zwei Prozent - und nicht wie bis anhin nur um ein halbes Prozent - übersteigen, solange der geltende Referenzzinssatz zwei Prozent oder weniger beträgt.
Vermieter sind deshalb gut beraten, bei der Ausarbeitung von neuen Mietverträgen den Mietzins anhand der obgenannten Berechnungsmethode neu zu berechnen.
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